Владимир Путин освободил Сергея Подобеда от должности руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. В Петербурге Подобед был владельцем ООО «Балтрос», которое собиралось осуществить гигантский проект «Славянка» - строительство жилого квартала близь Колпино стоимостью 1,5 млрд. долларов. Судьба этого мегапроекта оказалось туманной. «Славянка» пополнила число питерских «строек века» типа "Ямы", Морского фасада (строительство жилья на намывных землях В.О.), территории у Варшавского вокзала, Выборгской набережной, и т. д.

Сергей Подобед родился в 1959 году в Ленинграде, окончил Ленинградский институт водного транспорта, затем служил в армии. Начинал карьеру водителем, кочегаром, бригадиром водителей, работал главным инженером пансионата "Заря". В 1991–1994 годах был председателем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Петербурга. В 1994–2006 годах генеральный директор компании "Балтрос", подконтрольной "Банкирскому дому "Санкт-Петербург", связанному с Владимиром Коганом и Давидом Трактовенко.

Информацию о проекте «Соавянка» Сергей Полобед неожиданно для многих обнародовал в 2005 году, в том числе неожиданно и для совладельцев «Балтроса» из ПСБ Владимира Коган и Давида Трактовенко.

Правительство Петербурга утвердило проект планировки территории, расположенной восточнее г. Пушкина на южной окраине Питера. Разработчиком и девелопером проекта выступило ООО 'Балтрос', созданное в 2004 году специально для строительства 'Славянки'. В апреле 2004 г. оно приобрело у совхоза 'Детскосельское' 280 га земли на территории одноименного хозяйства в Пушкинском районе Петербурга. Сумма сделки не раскрывалась. К началу 2007 г. 'Балтрос' планировало вложить $150 млн. в строительство инфраструктуры на этом участке, а к 2011 г. - построить там около 1,4 млн. кв. м жилья.

Словом, Сергей Подобед своим мегапроектом предвосхитил медведевский нацпроект «Доступное жилье». Планы были грандиозные, но, судя по всему, оказались не под силу бывшему кочегару. И вряд ли в обозримом будущем  в окрестностях Петербурга появится славянский квартал в противовес китайскому. «Балтрос" - представлял его как гораздо более крупную и соблазнительную жемчужину в ожеурелье города, чем небезызвестная балтийская (т. е. китайская). Специалисты строительных и риэлтерских компаний не называли этот проект блефом, но сильно сомневались в его реальности. Так и получилось.

На 280 га восточнее Пушкина "Балтрос" планировал возвести 1,4 млн кв. м жилья (для сравнения Шанхайская инвестиционная компания - только 1,1 млн кв. м). Предполагалось, что славянский квартал будет населять около 45 тысяч человек, таким образом, на каждого придется по 31 кв. м жилья (в китайском получается - по 30,3 м на душу). Сергей Подобед всерьез называл этот факт одним из козырей "Славянки" - там будет якобы просторнее, кроме того, застройщик обещал построить парк площадью 12,5 га, что должно было повысить привлекательность проекта.

Из других прелестей квартала - 4 школы, несколько поликлиник и множество автостоянок. И близкая сердцу человека как существа общественного (аналоги в природе - термиты, пчелы, муравьи) сотовая структура - 10 замкнутых в себе типовых кварталов на полном самообеспечении - в каждом детсады, школы, поликлиники, парковки, торговые центры и пр. Домики невысокие - по 4 - б этажей. На вопрос, какого качества жилье они предполагают возводить, авторы проекта отвечали - финского, не вдаваясь в подробности. Как один из вариантов "Балтрос" предлагает панельные дома, для чего хотел возвести поблизости домостроительный комбинат. Что-то это все напоминало? Ну, да. Типовые кварталы «хрущевок» 60-х - 80-х годов.

Строить все это планировалось начиная с 2007 года, а завершить полностью - к 2011-му, почти ноздря в ноздрю с "Балтийской жемчужиной" (2010 год). И тут начинаются вопросы, на многие из которых инициаторы проекта до сих пор не могут дать пока вразумительных ответов.

Первый - реально ли за два года распродать в общей сложности 2,5 млн. кв. м жилья (1,4 млн. - в славянском квартале и 1,1 млн. - в китайском) при том, что сейчас за год вводится 1 - 1,4 млн. кв. м, а распродается - около 800 тыс. кв. м?

- Абсолютно нереально, - признался журналу «Город» Игорь Горский, директор компании "Бекар. Коммерческая недвижимость". - В одном месте тяжело продать больше 200 тыс. кв. м. по опыту нашей компании знаю, как только количество жилья, построенного в одном месте, превышает этот магический порог - начинаются большие проблемы с продажами. Покупатели элитной недвижимости и даже средний класс в этот непрестижный район не поедут. "Балтийская жемчужина"- гораздо перспективнее нее в этом плане, хотя и туда не поедет топ среднего класса - они предпочтут "Новую Скандинавию" в Озерках, Крестовский и Васильевский острова. В "Балтийскую жемчужину" могут поехать молодые менеджеры лет 30, уровня директора по развитию, директора региональных продаж. А в "Славянку" - кто? Такое количество однородного жилья, которое там хотели построить, можно распродать разве что тем, кто селится в массовом секторе, по цене $500/кв. м, но сейчас реальная себестоимость самого дешевого жилья в панели - от $550/кв. м.

- Гатчинский ДСК и "Ленстройматериалы" неплохо строят и продают панельные дома по улучшенной технологии, не сравнимой с той, по какой строили при Брежневе, но и они строят штучные дома, а не целыми кварталами. Загнать десятки тысяч людей в панельные дома на одной территории не получится. В принципе распродать 2,5 млн. кв. м в обозримые сроки можно только при хорошо налаженной ипотеке, если появятся гораздо более выгодные, чем сейчас, условия, но пока такой перспективы не просматривается, - сказали в крупной строительной компании, которая просила не называть себя.

- Насколько я понимаю, инвесторы рассчитывают на длительный шлейф продаж, вопрос в том, на сколько лет он растянется и где взять такие длинные деньги, - рассуждает Игорь Горский.

И тут мы входим в самую туманную область славянского проекта - денежную.

Вопрос о реальном инвесторе в проект "Славянка" так и остался открытым. Если группа китайских компаний заявила, что готова вложить в "Балтийскую жемчужину" $1,1 - 1,3 млрд, то руководитель "Балтроса" Сергей Подобед не смог сказать, сколько понадобится на славянский квартал. По оценкам экспертов, это порядка $1,5 млрд.

Себестоимость строительства самой скромной панели на сегодня составляет порядка $550. Таким образом,  "Балтросу" потребовалось бы $770 млн. "Балтрос" потратил энную сумму (какую не называют) на выкуп 280 та земли, принадлежавших сельхозкооперативу "Детскосельское", и брался самостоятельно вложить до начала 2007 года еще $150 млн в инженерную подготовку территории. Откуда остальные деньги? В качестве возможного инвестора "Балтрос" называл Банкирский дом "Санкт-Петербург". Сергей Подобед заявлял, что 80-процентный пакет "Балтроса" принадлежит пяти компаниям, которые контролируются этим Банкирским домом. Однако в "Санкт-Петербурге" категорически отказались от каких-либо комментариев о своей причастности к проекту.

Может быть, компания "Балтрос" - на самом деле крупнейший магнат, который просто не хотел раньше времени себя афишировать, а работал себе потихонечку в поте лица над великой идеей и, наконец, на нее заработал. Были сообщения, что ООО "Балтрос" - компания, якобы созданная только что под "славянский проект". На самом деле уже в 1995 году работниками из сферы ВПК было создано АОЗТ "Балтрос", которое возглавлял тот же Сергей Подобед. Тогда "Балтрос" называл себя "холдинговой компанией, владеющей контрольным пакетом акций мощной топогеодезической фирмы", а также современными средствами для разработки информтехнологий от фирмы Oracle Corp. и бралось разработать электронную систему учета объектов недвижимости и регистрации прав на нее. С этой идеей "Балтросу" удалось заручиться поддержкой комитета по земельным ресурсам и получить средства от Балтийского банка. Что-то они, конечно, заработали - но не столько же.

- Ни одна, даже самая крупная строительная компания в Петербурге не смогла бы поднять в одиночку такой проект и вложить в него только от $50 млн, - считает Игорь Горский. - Остальное нужно брать у банков, но деньги дадут только под репутацию компании, под гарантии правительства, под людей из правительства, которые за этим проектом стоят, под залог земли либо недвижимости. Насколько мне известно, единственное, что есть у "Балтроса" из этого перечня, - земля, но ее недостаточно. Кто стоит за "Славянкой" - неясно.

Как выяснилось, Подобед с компаньонами выкупили землю и все. "Балтрос" - контора по-своему талантливая. Им удалось перевести под строительный проект достаточно большое количество земли сельхозназначения, чего не удавалось многим предпринимавшим подобные попытки. Но дальше-то что? Реальный инвестор не просматривается по сей день. Сейчас в городе достаточно много мегапроектов, будущее которых туманно, - "яма", Морской фасад (строительство жилья на намывных землях В.О.), территория у Варшавского вокзала, Выборгская набережная, и т. д. "Славянка" - из их числа.

Возможно, "Славянка" - это лишь пиар-кампания, преследующая единственную цель - поднять стоимость земли с целью перепродажи. Городские власти, несмотря на пессимистичные прогнозы экспертов, проект, поддержали. Денег, правда, не дали. Зато наготовили хороших слов о «доступном жилье» и т. п.

Неужели никто, кроме "Балтроса", не додумался до этой простейшей идеи - вместо того чтоб получать пятна под застройку у города на конкурсах за бешеные деньги, выкупать ее у ближайших к городу сельхозпредприятий и массово застраивать? Конечно, додумались. Несколько крупных строительных компаний пытались раскрутить проект большого жилого комплекса в Мурине, вложили в это массу усилий, но мало что получилось. Других далеко зашедших проектов нет. Связано это с тем, что перевод сельхозземель под застройку - муторное и долгое дело. Земли, принадлежавшие совхозам, в свое время были разделены на паи, которые, в ряде случаев так и принадлежат бывшим колхозникам. И хотя они с этой землей ничего не делают, чтоб получить ее под застройку, нужно согласовать этот вопрос с каждым пайщиком. Кроме того, к сельхозземлям нужно тянуть инженерию, что ужасно дорого…

С годами концепция «Славянки» поменялась в духе кремлевского тренда. По решению Президиума Совета при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов в 2007 году в России стартовал комплексный эксперимент по развитию крупносерийного малоэтажного домостроения и малоэтажной жилой застройки. По соглашению с Ростроем, заключенному в 2006 году, реализацией эксперимента на Северо-Западе стало заниматься ЗАО «Управляющая компания «Балтрос».  Компания Подобеда и Когана обязалась построить за три года около 600 тыс. кв. м жилья в рамках эксперимента по развитию в Петербурге малоэтажного домостроения. В Смольном губернатор Петербурга Валентина Матвиенко дала поручение главам профильных комитетов обеспечить режим наибольшего благоприятствования данному проекту.

И где же будет, вы думаете, вестись очередное широкомасштабное строительство? Да все там же. В Пушкинском районе Петербурга рядом с Колпино на участке площадью 285 га, который находится в собственности компании «Балтрос». Только вот обеспечение территории «Новой Ижоры» инженерной инфраструктурой будет осуществлено уже в рамках государственного-частного партнерства. То есть, фактически за бюджетные деньги.  Сколько из них будет освоено нецелевым образом и кому в карман пойдет неучтенка – вопрос риторический.

В настоящее время ведется монтаж оборудования на домостроительном комбинате с расчетным объемом производства 360 тыс. кв. м жилья в год. Объем инвестиций в первую очередь завода составил около 14 млн.евро. Общая стоимость строительства ДСК «Славянский» оценивается в 35-40 млн.евро. На чьи деньги возводится предприятие – не сообщается. Сейчас руководство "Балтроса" комментировать состав учредителей отказывается. По словам президента ЗАО «УК «Балтрос» Олега Еремина, продажная стоимость квадратного метра жилья в новых домах будет на уровне $1 тыс., а площадь каждого коттеджа будет составлять около 100 кв. м. Свежо приданье, да верится с трудом. Вспомнит ли кто-нибудь об этих обещаниях после президентских выборов?

Что же до отставки Сергея Михайловича с ответственного поста, то, возможно, свои административные возможности в Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости он благополучно реализовал и перевел-таки земли «Славянки» из сельхозугодий под пригодные к застройке. И больше ему такая хлопотная должность не нужна? Не исключено, что вскоре Подобед займет свое прежнее место в составе руководства «Балтроса». Или пойдет на повышение?