Эксперты оценивают стоимость заброшенных строительных объектов в Ленинградской области в сумму около 3 млрд рублей. Освоение «незавершенки» и реанимация старых производств на порядок повышают инвестиционную привлекательность региона. О том, как бизнес осваивает областную землю — в интервью «Росбалту» председателя совета директоров холдинга «Ассоциация по сносу зданий» Игоря Тупальского.

- Насколько высок потенциал областного недостроя для использования в качестве новых производственных площадок?

- В последнее время поступает очень много предложений по освобождению и реконструкции производственных площадок в Ленинградской области. Инвесторы активно идут даже в крайние точки и в сопредельные с Ленобластью районы соседних регионов. Но химическое, целлюлозно-бумажное, часть машиностроительного производства, производство стройматериалов, кирпича, цемента, щебня имеют прописку именно в Ленобласти. Компании, которые покупали старые предприятия много лет назад, сегодня активно занимаются их реконструкцией. Заказов на выполнение работ по демонтажу, рекультивации земли, подготовке производственных площадок из области поступает сейчас больше, чем из Петербурга. Поэтому наш холдинг все больше ориентируется на область: промышленные производства в Пикалево, Кингисеппе, Выборге, масштабная программа реализуется в Тихвине. По прогнозам наших специалистов, со следующего года соотношение работ в Ленинградской области к петербургским объемам составит 50 на 50.

- В 2004 году власти Ленобласти решили выставлять весь имеющийся недострой на инвестиционные торги. Выгодно ли бизнесу покупать объекты незавершенного строительства?

- В происходящих в области бизнес-процессах так называемого недостроя на самом деле немного. Большинство реанимируемых площадок в Ленобласти, куда сегодня вкладывают инвестиции — это просто устаревшие производства. Самым большим их плюсом является обеспеченность таких площадок всеми необходимыми инженерными коммуникациями, включая комплексы очистных сооружений. Это позволяет грамотно использовать эту землю, а удаленность играет уже далеко не первую роль. На сегодня стоимость энергоресурсов и аренда земли в Ленинградской области объективно гораздо ниже, чем в Петербурге. Кроме того, в области сконцентрированы относительно дешевые трудовые ресурсы: в советское время, когда строили колоссальные заводы, сознательно занимались увеличением народонаселения областных поселков, деревень. Поэтому сейчас в регионе немало людей, которые находятся без достойной работы, а фонд заработной платы подчас вдвое ниже, чем в Петербурге.

Но важнее всего — обеспеченность этих территорий инженерией. Стоимость работ по созданию инженерной инфраструктуры гораздо выше затрат на любую реконструкцию старого завода или «незавершенки», именно это обеспечивает высокую востребованность такого рода объектов. Очень часто можно использовать часть старых зданий и коммуникаций — в каком бы состоянии они ни были. Да, «чистое поле» экономически выгоднее покупать, но это если не брать в расчет стоимость наружных сетей. Например, в Петербурге, получив значительную площадь «в чистом поле» под строительство складского терминала, девелопер на подключение электроэнергии потратил массу сил и денег, только затраты на прокладку кабеля составили около $4 млн!

Наличие коммуникаций является сегодня основным условием масштабного притока инвестиций. Так, местная «силиконовая долина» в промзоне Кирпичный завод (Всеволожск) возникла благодаря тому, что много лет назад здесь были подведены коммуникации и построена приличного объема котельная. Сегодня на территории промзоны разместили производство компании Ford, Merloni, заводы Nokian Tyres и «Русал».

- Развитие промзон в области сегодня сдерживается именно отсутствием инженерных коммуникаций?

- Под промзоны обычно выделяются голые земельные территории, большей частью вообще болота. Это и сдерживает активное развитие — на болоте строить нельзя. На таких территориях необходимо производить так называемую выторфовку — вынимать торф до глубины 2-3 метров, на его место засыпать песок, щебень, чтобы получать поверхность, на которой можно строить. Такие земляные работы проводили наши коллеги на территории строительства шинного завода Nokian Tyres. По второй очереди строительства потребовалось делать 200 тыс. кубометров выторфовки, соответственно в таком же объеме и отсыпку песка. Ориентировочная сумма контракта составила 2 млн евро. Сегодня наши производственные мощности позволяют делать такие земляные работы, но желающих немного — не каждый заказчик имеет соответствующие финансовые возможности.

А эти девственные болота требуют не только масштабных земляных работ, но и прокладки инженерных сетей. Как, например, территории в районе Волхонского шоссе, где сейчас активно развивается промзона: там серьезные проблемы с электроснабжением, канализацией. Там ничего нет, и мощности получить очень сложно. Сегодня этот вопрос полностью зависит от естественных монополий — протянуть куда-либо газ, воду, электроэнергию стоит не только колоссальных денег, но и колоссальных усилий и времени. Некоторые проекты ждут подключения электрических мощностей до трех лет! Все это приводит к тому, что иногда инвесторы просто отказываются от запланированных к реализации проектов. Вот и получается, что брать старые заводы и незавершенное строительство выгоднее в разы.

- Какой реконструкции подвергаются эти площадки?

- В 80% случаев принимается решение о сносе всех старых строений: либо они не отвечают требованиям нового производства, либо уже выработали свой ресурс прочности. В остальных случаях — чтобы перепрофилировать производство — делаем точечный разбор отдельных элементов зданий, демонтаж старого оборудования.

Так, на территории шинного завода компании Nokian Tyres наш холдинг сносил старые постройки, производственный цех предприятия возводился из современных легких конструкций, использовались только коммуникации. А вот реконструкция бывшего тихвинского завода «Трансмаш» проходит по принципу частичного демонтажа. В прошлом завод выпускал оборудование для оборонки и МПС. Под организацию нового завода «Титран», который будет специализироваться на производстве вагонных тележек, используются не только инженерные сети, но и остов здания старого завода. Вероятно, весной мы приступим к работам на этой площадке. Территория большая, и объем сноса будет значительным. В течение 4-5 месяцев специалисты нашего холдинга, не трогая несущий каркас, будут демонтировать оборудование, конвейерные линии. После в остов здания встроится новое производство, ориентировочная площадь нового цеха составит 50 тыс. кв. метров. Инвестор проекта — группа компаний «ИСТ» — сейчас меняет инженерные сети, применяет новые энергосберегающие технологии в отоплении помещений — цеха будут оборудованы инфракрасными системами отопления.

На этой площадке мы впервые планируем применить уникальные «спецножницы» по резке металла большой толщины: они способны перекусывать рельсы. Сейчас мы ожидаем поставку этой достаточно дорогостоящего оборудования из Германии. Для Петербурга такая техника — большая редкость, у демонтажников такого оборудования пока нет. Но мы уверены, что покупка оправдана — объем предстоящих работ по демонтажу и реконструкции очень велик. Ведь мы уже рассматриваем проекты по реконструкции ряда целлюлозно-бумажных производств, изучаем вопрос о работах на «Волоховском алюминии», заводе «Метахим», есть проекты в Кингисеппе и Новгороде.

- Здания старых советских производств еще не превратились в руины, каков запас их прочности?

- Фундаменты старых заводов можно использовать еще ориентировочно в течение 50 лет, причем это минимум возможного срока их эксплуатации. В советские времена при возведении производства часто применялись марки бетона с таким высоким металлонасыщением, которое сейчас строители не применяют в связи с экономической нецелесообразностью. Как говорится, металла было не жалко: почему бы вместо арматуры N20 не использовать N40? На многих производственных площадках, где наш холдинг получал подряд на демонтаж строений советского периода, мы даже несколько терялись и думали: как и с чем подойти к арматуре толщиною с кулак? Сегодня в нашем парке есть специальная высокотехнологичная техника, которая может справиться с демонтажем любой сложности практически в считанные часы.

Любопытно, но часто еще больший запас прочности имеют здания дореволюционной постройки: не только фундамент, но порой и все строение находится в лучшем состоянии, чем здания советского периода. Поменять крышу, протянуть новую систему отопления и поменять окна очень несложно. Даже восстановление производственного здания только с готового фундамента требует гораздо меньше затрат, чем новое строительство на «девственном» участке земли.

- В Ленобласти много устаревших — и технологически, и в экологическом отношении — химических производств. Востребовано ли инвесторами это направление?

- Три года назад мы проводили работы на территории Светогорского ЦБК. Комбинат уже несколько раз реконструировался, но рядом с новым производством оставался старый корпус, в котором размещалось производство по отбеливанию бумаги с помощью хлора. Этот корпус, где с помощью ртути получали чистый хлор, долгое время стоял разрушенный. Когда у ЦБК появились новые собственники, они приняли решение в срочном порядке локализовать экологически опасную часть комбината, который весь был пропитан ртутью. Нашим специалистам по демонтажу пришлось работать в костюмах химзащиты и с использованием кислородных масок. Мы были заинтересованы выполнить этот заказ в экстренные сроки, и весь объем работ был сделан за две недели. Обеззараживанием ртути занималась компания, имеющая лицензию на работы с ядовитыми веществами. Все отходы на полигон «Красный Бор» вывозили на спецтранспорте, перед выездом с площадки машины проходили санацию. Думаю, что это далеко не последняя наша работа такого уровня сложности. И химические производства будут реконструироваться согласно новым потребностям и экологическим нормам.

- У вашего холдинга большой опыт работы в Петербурге. Можете сравнить: есть ли в областных проектах какая-то особая специфика?

- Может ли повысить инвестиционную привлекательность региона рекультивация многочисленных областных карьеров?

- Вообще по закону любой недропользователь обязан рекультивировать территорию после окончания добычи песка или гранита. Но на практике этот закон сегодня выполняется, только если контролирующие органы «наступают на пятки» недропользователя. Технически наш холдинг готов к работам по рекультивации карьеров, в данный момент мы рассматриваем несколько таких предложений, но пока еще «Ассоциация по сносу» подобных заказов не выполняла.

Хочу отметить, что повысить инвестиционную привлекательность региона рекультивация карьеров и несанкционированных свалок способна только косвенно, обеспечивая нормальную экологию и цивилизованный подход к землям. Однако все эти территории даже после рекультивации к дальнейшему использованию непригодны. По технологии после восстановления земляного покрова территория бывшего карьера или свалки закрывается грунтом, засаживается зелеными насаждениями, в наших условиях — это в основном хвойные породы. Геология таких мест не позволяет «нагружать» техногенные грунты, так называемые «урбалиты», потому что их осадка непредсказуема, а значит, и использовать бывшие карьеры под новое строительство невозможно.

- Как объявили в Москве, в ходе эксперимента в Подмосковье будут возводить жилье из блоков демонтированных столичных «хрущевок». Как вы оцениваете возможность распространения такой практики в Ленобласти?

А ведь чтобы пустить все эти конструкции в дело, необходимо исследовать их прочностные характеристики, то есть собрать партию и получить на эти материалы сертификат соответствия. Не думаю, что какой-либо проектировщик сознательно пойдет на это: зачем ему рисковать своей лицензией и устраивать второй «Трансвааль»? Не вижу в этом смысла — сегодня и в Москве, и в Петербурге с железобетоном проблем нет.

Думаю, это некая рекламная акция. Хотя, возможно, информация была несколько искажена, и речь идет о переработке строительных отходов в щебень — это другой разговор. Получение вторичного щебня путем переработки отходов сноса зданий — признанная мировая практика. В Финляндии, Швеции, Германии есть большие специализированные заводы, благодаря которым строительные отходы не лежат мертвым грузом на мусорных полигонах. Вторичный щебень в три раза дешевле гранитного, широко используется при строительстве дорог, для отсыпки болотистых территорий.