
доступное жильё

Госдума делает первый шаг к настоящему рынку доступного жилья. Банкам позволят участвовать в системе жилищных накоплений, а шанс собрать на квартиру появится у каждого, невзирая на «белизну» доходов.

Ряд депутатов намерен в декабре внести на рассмотрение Госдумы РФ пакет законопроектов о введении системы жилищно-накопительных вкладов, сообщил заместитель главы комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Анатолий Аксаков.

Безопасные пассивы
По его словам, все банки, допущенные к системе страхования вкладов, должны получить возможность участвовать в системе жилищных накоплений, при этом процедуру формирования жилищных вкладов могли бы осуществлять универсальные банки.
Кроме того, по мнению Анатолия Аксакова, для жилищных вкладов и жилищных накоплений уже сегодня необходимо поднять лимит страховой защиты до $20-30 тыс.
Депутат отметил, что такая сумма сопоставима с первым взносом на приобретение квартиры (около 20-40% ее стоимости). После фазы накопления (3-7 лет) банки должны предоставлять вкладчику кредит, ставка по которому обговаривается заранее. При этом должно соблюдаться условие безотзывности средств на вкладе, сказал Аксаков.
По словам замглавы комитета, долгосрочные жилищные накопления граждан могли бы стать для банков длинным и безопасным пассивом. При этом Аксаков выразил мнение, что программа жилищных накоплений должна получить поддержку государства.
Ели идея депутатов реализуется, рынок жилищного кредитования может претерпеть значительные изменения. В первую очередь, они коснутся деятельности так называемых жилищно-накопительных кооперативов, в настоящее время составляющих реальную конкуренцию ипотеке.

Учим матчасть
В настоящее время в России 61% семей нуждаются в улучшении жилищных условий, но решение этой проблемы продвигается крайне медленными темпами. Существуют две наиболее оптимальные системы сбора средств для покупки жилья: американская двухуровневая ипотека и европейские стройсберкассы. Первая модель предполагает выпуск ипотечных ценных бумаг, надежно обеспеченных недвижимостью, вторая — накопление денег в специально созданных кредитных организациях. При двухуровневой (классической) модели ипотечного кредитования помимо выдающего кредит банка, который может выпускать ценные бумаги, оставляя требования по кредиту на своем балансе, действуют еще и ипотечные агентства — специализированные организации, которым уступаются права требования по кредитам, объединенные в закладные пулы. Уже под залог этих пулов выпускаются ценные бумаги. Основной приток кредитных ресурсов в данном случае поступает со вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Работоспособной такая модель становится лишь при обширной и четко отлаженной инфраструктуре ипотечного рынка. Здесь не обойтись без помощи государства и, как минимум, его частичного контроля за эмиссией ценных бумаг, которые обращаются на вторичном рынке. Эта модель ипотеки сейчас наиболее популярна в США, поэтому ее и называют американской.

Все гениальное просто
Вторая модель ипотечного кредитования — одноуровневая, при которой банк, выдавший кредит, сам выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные заложенной для получения кредита недвижимостью. Подобная схема наиболее популярна в Европе.
При этой схеме заемщик берет в банке кредит под залог приобретаемой квартиры. Банк открывает счет для проведения расчетов с продавцом жилья и обеспечения гарантии этих расчетов. Покупатель через банк расплачивается с продавцом за приобретенную квартиру и получает право собственности на нее, после чего в течение определенного срока погашает кредит и проценты по нему. Если заемщику это не удается, то в счет погашения кредита он лишается квартиры. Благодаря узкой специализации, встроенной системе контроля и государственной премии на сбережения, стройсберкассы снижают кредитные риски и преодолевают проблему взаимного недоверия между населением, банками и государством, позволяя вовлечь в систему ипотечного кредитования широкие слои граждан с низкими и средними доходами. Простота организации такой модели сделала ее широко распространенной как в развитых, так и в развивающихся странах. Тем не менее, если с классической ипотекой в России многие знакомы подробно и часто не понаслышке - правительство РФ именно американскую ипотечную модель признало приоритетной, то второй способ – стройсберкассы – пока не находит развития у нас.

Только дайте
Между тем, на наш рынок вполне готовы прийти европейские инвесторы с их богатым опытом организации систем жилищного накопления. Но главным препятствием служит отсутствие закона о стройсберкассах. В 1993 г. совместный проект немецких стройсберкасс и Сбербанка был отвергнут на том основании, что стройсберкассы будто бы не могут функционировать в условиях инфляции. В 2003 г. проект закона о стройсберкассах, предложенный Иваном Грачевым и Оксаной Дмитриевой, не прошел третье чтение в Государственной думе. Основные возражения были связаны с необходимостью введения премии на стройсбережения. А принятый закон о жилищно-накопительных кооперативах, особенно учитывая многочисленные его недостатки, применить к стройсберкассам практически невозможно.
В то же время, если появится адекватное законодательство, стройсберкассы станут серьезными конкурентами на рынке ипотеки. Стройсберкассы привлекают деньги населения, хранящиеся «в чулке» и не попадающие в банк. На жилье, да если еще государство простимулирует процесс накопления премиями, люди понесут свои сбережения в стройсберкассы.

Не туда смотрим
По оценкам экспертов, России стоит использовать в первую очередь все, что работает в Восточной Европе, в странах, где положение сходно с нашим. У российских граждан есть в основном «черные» и «серые» доходы, к тому же с первоначальным взносом обычно туговато, поэтому здесь стройсберкассы — цивилизованная система предварительного накопления — могут быть даже полезнее, чем для Восточной Европы. Естественно, масштаб государственной поддержки стройсберкасс должен тщательно выверяться и уменьшаться по мере становления других форм ипотеки. Нужно быть готовым к тому, что в течение 15-20 лет строительные общества сыграют свою заглавную роль и постепенно отойдут на второй план. Скорее всего, большая их часть преобразуется в специализированные розничные банки, как это случилось в большинстве развитых стран. Однако без создания строительных обществ на нынешнем этапе развитие системы жилищного финансирования станет гораздо более медленным и затратным.

Елена Грибанова, Деловой Петербург , 28.11.2005

| | Поделиться