Экономические результаты деятельности строительной отрасли за истекший год обнародовал вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров, человек очень осторожный. Несмотря на то, что план по ударной сдаче 2 млн кв. м жилья был выполнен практически под бой новогодних курантов (так, по словам вице-губернатора, 500 тыс. были героически приняты Госкомиссией 27 декабря), рынок жилья в нашем городе находится в состоянии стагнации. Продажи квартир на первичном рынке существенно замедлились с марта, а с октября практически остановились. Впрочем, на самом деле продажи на «первичке» остановились несколько ранее, в июле-августе. Еще два месяца потребовалось боссам строительных компаний на то, чтобы осознать произошедшее и доложить о нем «наверх».

Причин такого положения дел несколько, но главная из них – неумеренные аппетиты застройщиков, последние пять лет непрерывно повышавших цены на строящееся жилье и не заботившихся о том, чтобы темпы роста цен хоть как-то согласовывались с темпами роста доходов населения.

Обратимся к сухому языку статистики, сравнив темпы роста цен на жилье и роста доходов населения за период с 1999 по 2004 годы.

Цифры

В конце 1999 года средняя стоимость кв. м жилья составляла $321, в конце 2000 г. – $345. Но уже в декабре 2001 года она возросла до $421, декабрь 2002 года дал цену – $590, декабрь 2003 – $750, а к концу 2004 года цена квадратного метра жилья на первичном рынке приблизилась к отметке $950. Таким образом, за пять лет цены квадратного метра типового жилья выросли в 2,95 раза. При этом уровень реальных денежных доходов населения, по данным Госкомстата РФ, увеличился за период с 2000 по 2004 год всего в 1, 52 раза. Соответственно, можем сделать вывод о том, что рост цен на жилье практически в два раза опережает рост показателей реальных денежных доходов. При средней заработной плате на конец 3-го квартала 2004 года, равной 7895 руб., покупка квартиры в пределах предлагаемой цены становится весьма проблематичной.

По данным исследований, проведенных специалистами ССК «Союзпетрострой», участвовать в отношениях на жилищном рынке при таких ценах могут не более 8% петербуржцев, а заявление Александра Вахмистрова о стагнации строительного рынка красноречиво свидетельствует о том, что эти обеспеченные петербуржцы свои жилищные запросы полностью удовлетворили.

Данные соцопроса, проведенного по заказу Внешторгбанка, показывают, что только 5,7% петербуржцев воспринимают господствующую сейчас систему долевого участия как реальный способ улучшения жилищных условий. При этом по системе долевого участия ведется около 70% объектов питерских жилых новостроек.

Истина где-то рядом

Каковы причины такого стремительного роста цен на жилищном рынке? Стоимость квадратного метра состоит из: стоимости приобретения права на застройку участка, цены стройматериалов, затрат на энергоносители, расходов по заработной плате и т.п. Стоимость приобретения участков под застройку была в эпоху ИТК непрозрачной и трудно прогнозируемой. Поэтому застройщики вбивали подобные расходы в смету «по максимуму». Строительные материалы дорожали предсказуемо, так как рынок этот давно поделен между небольшим числом игроков. Цены в промышленности, по данным Госкомстата РФ, выросли за период с 1999 по 2004 год в 2,33 раза. Расходы на приобретение стройматериалов обычно не превосходят показатель в 30% от сметной стоимости.

Энергоносители, доля которых значительно ниже показателя по стройматериалам, подорожали приблизительно в 2,5 раза. Электроэнергия – в 2,7 раза. Зарплата за последние пять лет не выросла более чем в 2 раза, и этот факт не мог оказать решающего влияния на общий рост цен квадратного метра жилья, так как основные работы на стройплощадках выполняют гастарбайтеры, дешевые и бесправные. Ни одна из составляющих себестоимости жилья не выросла за последние пять лет так, как выросли цены на само жилье. Таким образом, причину безудержного роста цен на жилье следует искать в других плоскостях экономических отношений.

Колесо без белки

Если предположить, что застройщики сговорились между собой и злонамеренно диктуют неоправданно высокие цены, то с ними легко бы разобрались антимонопольные ведомства. Значит, причина высоких цен – в организации деятельности застройщика. Застройщик представляет собой, как правило, фирму, основным капиталом которой является пакет документов на право застройки. Эти бумаги не дают оснований кредитным учреждениям воспринимать такую строительную компанию как перспективного заемщика. С другой стороны, любой питерский застройщик работает на нескольких объектах одновременно, что требует серьезного оборотного капитала. Не располагая собственными средствами, соразмерными с производственными нуждами, не имея доступа к кредитам банков, застройщик использует систему долевого участия граждан.

Само по себе долевое участие, как система отношений равноправных партнеров в бизнесе, на первый взгляд не вызывает явного отторжения. Но, как говорили средневековые католические богословы, «дьявол кроется в деталях». Так и в этом случае: с одной стороны, застройщик самостоятельно определяет ценовую политику и порядок финансирования работ, с другой – частный инвестор вынужден безоглядно доверять своему «старшему» партнеру, потому что не в состоянии ни на что влиять.

Таким образом, застройщик использует полученные на новые объекты средства для завершения работ по предыдущим, а дольщик не имеет возможности проследить, каким образом и на какие цели его средства расходуются. Иногда застройщик прибегает к дополнительным поборам в связи с объективными причинами, вызвавшими удорожание строительства. О чем говорит такая практика? Прежде всего, о том, что застройщик не может себе позволить останавливать работы ни на один день. Что застройщик не может ни на минуту прекратить собирать деньги с нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан. А благодаря прекращению сделок по купле-продаже нового жилья, как отметил вице-губернатор Александр Вахмистров, местные компании лишились возможности участвовать в аукционах по распределению земельных участков под застройку. То есть, застройщик остается без единственного источника привлечения финансовых средств от граждан для завершения строительства уже начатых домов. А больше денег взять неоткуда.

Итак, по итогам 2004 года, несмотря на рекордные показатели ввода в строй нового жилья, сама отрасль оказалась в тупике, чреватом системным кризисом.