Еще два месяца назад застройщики смотрели в будущее с оптимизмом, предсказывали стабилизацию цен и объем ввода в 2004 г. на уровне 2 - 2,5 млн кв. м. Однако в последние недели года энтузиазма поубавилось. Связано это, в первую очередь, с резкими действиями новой администрации.

Административные риски

Сначала губернатор Валентина Матвиенко заявила об упразднении инвестиционно-тендерной комиссии и о том, что участки под строительство будут выделяться только через торги. Это значит, что прежний порядок отменяется, каким будет новый - неизвестно. Главный вопрос: кто и за чей счет будет готовить документацию по участкам; город этого делать явно не будет - нет ни денег, ни достаточного количества специалистов. Потом явочным порядком чиновники ввели промежуточный вариант - предложения инвесторов обсуждают на заседаниях городского правительства. То есть целевое выделение земли под застройку сохраняется, но переходит на новый, более высокий уровень. Первые опыты показали: члены правительства в тонкости каждого проекта вникать не намерены. Это понятно: через ИТК проходило до 100 участков за неделю. Действовавший порядок был громоздким, долгим и, как утверждают многие участники рынка, "взяткоемким", но инвесторы к нему уже приспособились. Новая же схема отличается непредсказуемостью.

На прошлой неделе постановлением городского правительства фактически упразднена и рыночная оценка для участков жилой застройки: теперь при определении суммы отчислений городу (по сути, это стоимость права на застройку) велено руководствоваться нижней границей - не менее $80 с 1 кв. м. По расчетам Комитета по строительству, в этом году застройщики платили городу в среднем $40 - 50 за 1 кв. м. Значительная часть этих сумм шла непосредственно на благоустройство прилегающих к стройке кварталов, это помогало снизить накал общественных протестов. Теперь средства будут направляться в бюджет, а оттуда их распределят "по потребностям". Новая схема в первую очередь ущемляет интересы тех компаний, которые строят недорогое жилье в спальных районах.

Еще одно новшество. Раньше сумма отчислений распределялась на три части (треть - сразу, треть - ежеквартально по ходу строительства, остаток - после сдачи госкомиссии). Теперь инвестор может выбирать: или платить всю сумму сразу, или в рассрочку, но с процентами (по ставке дисконтирования ЦБ).

Наконец, 12 декабря Уставный суд Петербурга отменил практику проведения изыскательских работ. Раньше инвестиционный цикл делился на два этапа: сначала инвестор, оформив краткосрочную аренду участка, год готовил документы и определял параметры будущего проекта и лишь потом получал разрешения на строительство. При этом в 30% случаев инвестор сам отказывался от реализации замысла - из-за непримиримой позиции общественности, выявленных ограничений по использованию участка, недостаточных инженерных мощностей и т. д. Теперь инвестор стоит перед выбором: принимать решения в условиях недостаточной информации или тратиться на ее сбор перед выходом в лотерею торгов. Правда, решение суда вступит в силу только через полгода, т. е. в мае.

Застройщики полагают, что процедурные новшества быстро приведут к повышению цен в новом жилом строительстве. По осторожным оценкам - на $40 - 60 за 1 кв. м. По более пессимистичным прогнозам - на суммы до $100 за 1 кв. м. Независимый аналитик д. э. н. Сергей Максимов полагает, что это произойдет уже в феврале, а еще через 2 - 3 месяца к новому уровню подтянется и вторичный рынок. В новых условиях быстрее освоятся крупные фирмы, располагающие значительными финансовыми ресурсами или доступом к ним. Кроме увеличения прямых затрат они, вполне вероятно, будут закладывать в цены и фактор риска, связанный с неопределенностью планов новых городских властей. Реализация жилищных проектов уже на ранних этапах зависит от привлечения денег дольщиков. Как отреагируют частные инвесторы на повышение цен, в точности прогнозировать сложно; аналитики ожидают сокращения объемов застройки.

Банки торгуют и развлекаются

Рынок коммерческой недвижимости в отличие от сферы жилищного строительства не столь зависим от административных реформ и не нуждается в деньгах дольщиков. Динамичное развитие, происходившее в 2003 г. во всех его секторах (от торгового до складского) , продолжится и в 2004-м.

На рынок выходят новые инвесторы, которые еще недавно предпочитали не афишировать свои проекты. Это городские банки и банковские сообщества.

Например, ОАО "Банк "Санкт-Петербург " вкладывает средства в создание сети торгово-развлекательных комплексов "Космополис". Общая стоимость проекта оценивается до $30 млн. В роли застройщика выступает ЗАО "Ольвен СПб", контрольный пакет которого принадлежит банку. Первый "Космополис" общей площадью 20 000 кв. м появится на Выборгском шоссе (квартал 10 района Шувалово-Озерки). Его строительство уже началось. Весь проект по формированию новой сети рассчитан на пять лет. Банк планирует продавать площади в "Космополисах" крупным сетевикам, в том числе используя ипотечные схемы.

ЗАО "Банкирский дом "Санкт-Петербург ", управляющее активами более 200 компаний Северо-Запада, инвестирует в сеть мультиплексов "Кронверк-Синема". Проект реализуется при поддержке Министерства культуры РФ. До конца 2004 г. Банкирский дом собирается ввести в эксплуатацию в Петербурге девять многозальных кинотеатров, рассчитанных на 11 000 мест (57 экранов). Первый заработал прошлой осенью в торговом комплексе "Заневский Каскад". В отделку и оборудование киноцентра на пять залов вложено $2 млн. Стратегический партнер банкиров - холдинг "Адамант", девелопер и совладелец торгово-развлекательных комплексов.

Самая разносторонняя инвестпрограмма у ОАО "Промышленно-строительный банк" (ПСБ) , которое целенаправленно работает над формированием диверсифицированного портфеля объектов коммерческой недвижимости. ПСБ финансирует проект по созданию торгово-офисного центра класса А в реконструированном здании на Невском проспекте, 38. Общая площадь шестиэтажного комплекса - 14 700 кв. м, а его стоимость - 35 млн евро. Работы должны завершиться в III квартале 2004 г.

В 2004 г. будут строиться сразу несколько гигантских торгово-развлекательных комплексов. Масштаб таких проектов год от года увеличивается: в 2003-м рекорд поставила "Сенная" (60 000 кв. м общей площади) , а в 2004-м новостройки перевалят за 100 000 кв. м. Среди них "Сити Молл" (Приморский район) и "Европа Центр" (Кировский район) от инвестиционной компании "Макромир", комплекс международного концерна Vinci Construction Grands Projects (Московский район) , "Гранд Каньон" (Выборгский район) от ОАО "Соломон" и др. Непременные атрибуты таких проектов - мультиплексы, фуд-корты и развлекательные центры.