Сумма ипотечных кредитов, выданных в России, составляет сейчас около 126 миллиардов рублей. Это мизерная цифра, которая отражает полную неразвитость кредитования покупки жилья в России. Одновременно этот показатель дает возможность любому политическому деятелю, решившему этот вопрос, стать национальным лидером. Именно так произошло в США, где послевоенные десятилетия стали эпохой процветания во многом благодаря активной экономической политике администрации Белого дома. В российском Белом доме тоже есть желающие войти в историю. Известно, что российский вице-премьер Дмитрий Медведев серьезно рассчитывает на поддержку финансового сообщества. Пока эти отношения складываются в теоретическом поле. Но уже начинают проявляться очертания будущих больших договоренностей.

Вчера Дмитрий Медведев пригласил к себе на совещание представителей банков, формирующих сегодня российский рынок ипотеки.

Всего в ипотечном кредитовании работает около 350 кредитных учреждений. Но на встрече были представители лишь около десяти учреждений. "В ипотеке - ряд крупных банков и лишь в «продвинутых регионах» - некоторые другие банки», - признает сам Медведев. С ними он и намерен менять ситуацию, "причем не административным, а рыночным путем".

Банки нужны Медведеву не только как владельцы денег. Таких денег у российского бюджета сейчас больше, чем у всех банков, вместе взятых. Ему нужна серьезная поддержка и, что самое главное, контроль за реализацией ипотечного проекта. Потому как доверять этот контроль чиновникам никакого смысла нет. Одни очевидные растраты.

Мы поговорили с одним из участников совещания. Представитель крупного банка очень не хотел, чтобы его называли.

«Разговор был конкретным, не пустым был разговор, - делится своими впечатлениями банкир, - пока рано о чем-то говорить и делать какие-то прогнозы, пришли лишь к общей формуле, и пока рано прогнозировать, насколько будет это интересно. Но это явно поможет расшить слабые места программы доступного жилья, которая принята давно, а работает плохо". По словам нашего собеседника, " если все будет так, как сказал Медведев, имеет смысл инвестировать серьезные капиталы в госпрограмму, посвященную жилью".

«Мы как банк отнеслись к этому с большим интересом», - заверяет нас будущий банкир-строитель.

Первая гарантия

Для развертывания серьезных ипотечных программ банкирам нужны гарантии. И первым гарантийным проектом обещает стать создание «переселенческого фонда», о котором власти говорят последние несколько лет. Говорили о нем и вчера.

Рассказывал об этом, правда, не сам Медведев, а начальник экспертного управления президента России Аркадий Дворкович. Он пообещал, что уже в этом году в законодательство будут внесены поправки, позволяющие упростить практику реализации ипотечных залогов.

По словам зампредседателя комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Госдумы Анатолия Аксакова, речь идет о так называемом «отселенческом» фонде, куда должны отселяться граждане, не вернувшие ипотечный кредит. Это очень небольшой процент ипотечных заемщиков. И практика показывает, что реализация квартиры, оформленной в залог, позволяет не только погасить кредит, но и получить от этого выгоду, с учетом неуклонного дорожания недвижимости. Создание такого фонда не слишком серьезное начинание на ниве национального строительства.

Микроскопическая инициатива

По официальным данным, кредитные организации имеют меньше 1% невозврата по ипотеке. В ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) «Газете» признались, что информация по статистике дефолтов ипотечных кредитов очень скудная. Скудность статистики выражается в смехотворном количестве ипотечных невозвратов, о котором известно АИЖК. В общей сложности известно о 300 реальных фактах ипотечных дефолтов. Что и говорить, серьезная база данных для принятия решения о создании фонда отселения.

«Я что-то не слышал о судебной практике по этому поводу, - комментирует «Газете» замгендиректора ипотечного брокера "Фосборн Хоум" в России Сергей Малайчик. - Обычно все подобные разбирательства заканчиваются на досудебном этапе. Банки самостоятельно - как правило, полюбовно - договариваются с заемщиком. Даже если эти дела когда-нибудь и дойдут до суда и решение будет принято в пользу залогодержателя, то есть банка, реализация недвижимости - явно прибыльное дело».

Как видим, те средства, которые АИЖК пока что удалось освоить, - это копейки. Понятно, что банки, решаясь дать ипотечный кредит, довольно тщательно отбирают себе партнеров. А во-вторых, те, кто берет кредит, тоже обычно ответственно относятся к его возврату, учитывая серьезность сумм и то, что в залоге обычно находится порой единственное жилье, которым семья располагает.

Фонд на вырост

Тем не менее фонд социального жилья для ипотечных «переселенцев» будет реализован. В прошлом году темпы роста ипотечного рынка увеличились в 2,6 раза.

Как рассказал Анатолий Аксаков, объемы кредитования по рынку доступного жилья должны вырасти в 2006 году по сравнению с 2004 годом в 20 раз, в 2007-м - еще в 7 раз. Во всяком случае, на конец 2005 года объем выданных ипотечных кредитов равнялся сумме порядка 80 млрд. рублей, увеличившись в два раза по сравнению с концом 2004 года.

Развитие "социальной ипотеки" на деле будет означать радикальное увеличение доли ипотечных дефолтов, так как в кредитные отношения будут вовлечены небогатые граждане. Куда будут выселять недобросовестных ипотечных заемщиков - пока большой вопрос. Безусловно, учитывая их малочисленность (300 человек на многомиллионную Россию), даже в самом бедном регионе всегда можно найти для пары-тройки человек временную крышу над головой. Не больше. Для этого во многих «передовых» субъектах Федерации как раз и были приняты решения о некоем отселенческом фонде жилья. Но если рынок ипотечных кредитов действительно будет развиваться быстрыми темпами, этот второстепенный вопрос станет основным для российских клиентов.