Закон пирамиды

В первую очередь дорожают квартиры для среднего класса.<br>Фото: ВЛАДИМИР МАШАТИН

В первую очередь дорожают квартиры для среднего класса.
Фото: ВЛАДИМИР МАШАТИН

Сейчас московский рынок недвижимости переживает знаменательное событие. По расчетам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», за минувшую неделю столичные квартиры подорожали на 1,8%. В итоге средняя стоимость 1 кв. метра жилья перевалила за историческую и одновременно психологическую отметку – 2,5 тыс. долларов. Российская гильдия риелторов оперирует еще более баснословными цифрами – 2,8 тыс. долларов за квадратный метр. На рынке царит покупательский ажиотаж, связанный с тем, что Москва уже вся застроена и новых домов вводится в строй все меньше. Специалисты считают, что в ближайшее время цены на квартиры снижаться не будут и уже в апреле–мае на рынке недвижимости может произойти ощутимый кризис.

Год назад, когда цены на жилье росли на 1–1,5% в месяц, казалось, что это невыносимо. Сегодня перестал удивлять даже прирост стоимости квартир более чем на 1,5% в неделю. Эксперты рынка недвижимости единодушно утверждают, что по итогам 2006 года рост может составить до 40%. Доходность денег, вложенных в квартиры, превышает сегодня доходность банковских депозитов более чем в 7 раз. Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко прогнозирует, что если жилье будет дорожать на 5% ежемесячно, его годовая доходность легко может дойти до 60%. Такие деньги можно заработать разве что в паевых инвестиционных фондах, да и то далеко не всякий ПИФ это может дать. К тому же там какие-никакие, а риски.

По официальным данным московского стройкомплекса, объемы жилищного строительства постоянно растут. Вот и в прошлом году построено 5,2 млн. кв. метров, то есть почти на 600 тыс. больше, чем в году предыдущем. У Олега Репченко иные оценки. «Сегодняшний ажиотаж в основном связан с падением количества вводимых новостроек – их действительно мало, – утверждает он. – Спрос вырос за счет того, что новых домов стало не хватать.

И несмотря на то, что цены пошли вверх, жилье стало раскупаться быстрее. В условиях ажиотажа на рынок ведь

подтянулись даже те покупатели, которые в обычных условиях не стали бы ничего приобретать». Этот процесс, по словам специалиста, активизировался еще в начале 2005 года. В июле рост цен уже дошел до 2% в месяц, с осени – до 3–4%, а на конец года вышел уже на 5%.

Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев темпы роста, которые привел его коллега, подтверждает, но стоимость московского «квадрата» оценивает еще выше – 2,8 тыс. долларов. По его словам, объективный месячный рост должен бы составлять 1,5–2% в месяц, однако в ценообразование вмешиваются психологические, политические и иные составляющие. К тому же, как пояснил «НИ» эксперт, нельзя не учитывать структуру спроса на столичном рынке – около 50% всех покупок жилья совершают иногородние.

Еще одну причину ажиотажа г-н Апрелев видит в падении доверия населения к первичному рынку жилья, и виноваты в этом бесконечные обманы дольщиков. «Значительный рост цен начался с июля, когда произошло падение притока денег на «первичку», – напоминает он. Резкий отток на вторичный рынок спровоцировал рост цен на нем, в результате выросла и средняя стоимость «квадрата». К тому же, как утверждает специалист, в это время начал действовать и так называемый ранее отложенный спрос. Да и развитие ипотеки в условиях дефицита арендуемых квартир, по его мнению, сбрасывать совсем со счетов нельзя.

Сценарии развития ситуации специалисты видят разные. По мнению Олега Репченко, если не установится новый объем предложения на квартирном рынке, рост цен продолжится. Тем не менее, полагает эксперт, возможна и некая стабилизация, хотя проходить она будет не быстро. «В 2003 году рост рынка был 40%, ажиотаж перекинулся потом и на первую половину 2004 года, а затем наступило отрезвление, и цены замерли на целый год. В этом году похожая ситуация, рост примерно такой же, и ажиотаж также может перекинуться на следующий год», – полагает аналитик. Другой вариант, впрочем, тоже возможен. «Если до конца года ажиотаж сохранится, то постепенно выйдут на рынок новостройки, предложение, соответственно, вырастет, а спрос окажется минимальным, и пирамида рухнет. В этом случае цены могут откатиться на 15–20% назад», – рассуждает г-н Репченко.

По прогнозам Константина Апрелева, в нынешней ситуации вполне вероятно наступление кризиса. Правда, подчеркивает он, важно, что именно считать кризисом. «При росте цен все равно рано или поздно количество потенциальных покупателей снизится. В результате спрос станет меньше предложения, и объем продаж резко упадет. По моим оценочным догадкам, это может случиться уже в апреле–мае», – уточняет специалист. Правда, как он полагает, снижаться цены на жилье все равно не будут, просто темп роста замедлится. «Чтобы цены снизились, для этого должен быть какой-то мощный толчок – банковский кризис, кризис ценных бумаг, законодательные изменения. А пока никакого снижения не может быть», – считает риелтор.

СПРАВКА

Московские власти о невиданных ценах на жилье в городе знают, но сделать, по их словам, ничего не могут. Неделю назад «Новые Известия» задали вопрос заместителю мэра, руководителю стройкомплекса Владимиру Ресину: почему такими небывалыми темпами дорожает в столице квадратный метр, и не собирается ли городское правительство как-то влиять на этот процесс? В ответ глава стройкомплекса популярно объяснил нам, что цены на жилье устанавливает не Лужков и не Ресин, а рынок, у которого, как известно, свои законы. К тому же, по словам чиновника, жизнь не стоит на месте – «есть инфляция, есть подорожание строительных материалов, если все это растет пропорционально, то ничего особенного в этом нет». Особых причин для сильного подорожания жилья в этом году Владимир Иосифович также не увидел: «Инфляция на год объявлена, с цементом мы все уладили, на энергоносители цена тоже объявлена». Помимо всего прочего, как пояснил г-н Ресин, зачастую ажиотаж провоцируют сами журналисты, а посему «не надо пугать людей».

Вас рост цен на жилье не пугает?

Сергей БАБУРИН, заместитель председателя Госдумы:
– Рост цен не пугает, а вызывает бурное негодование. А это, согласитесь, несколько иное состояние. Причина – социальная безответственность власти. Государство не имеет права делать вид, что жилищные проблемы граждан его не касаются. В частности, если пресечь мздоимство в этой отрасли, то цена на жилье упадет не менее чем вдвое. Ведь застройщику для строительства дома в Москве необходимо пройти 150 согласований, и, представьте себе, сколько денег он отдаст, пока все разрешения получит.

Сергей БЕЗРУКОВ, киноактер:
– Здесь нельзя пугаться или не пугаться. Это факт, и от него не уйти. Каковы причины? Их немало. Многие хотят купить недвижимость в столице, а многие хотят ее продать. Отсюда и рост цен.

Мария БУТЫРСКАЯ, фигуристка:
– Раз есть спрос, значит, есть и предложение. Люди стали в последнее время значительно лучше жить, больше зарабатывать. Отсюда желание вложить куда-нибудь свободные средства.

Андрей ШАМШУРИН, лидер рок-группы «Скальпель»:
– Поскольку покупка жилья мне в ближайшие годы не светит, я отношусь к росту цен на него весьма индифферентно. Причины же, по моему мнению, заключаются в монополизации столичного рынка недвижимости и большом влиянии на него столичных чиновников.

Ирина ХАКАМАДА, лидер партии «Наш выбор»:
– Не волноваться по этому поводу нельзя. Цены на жилье растут, потому что количество сконцентрированных в столице финансовых средств с каждым годом лишь увеличивается. Недвижимость – одно из самых удачных вложений капитала. К тому же абсолютно не хватает жилья среднего уровня. Помимо этого, стоимость недвижимости возрастает на 20–30% за счет различных проявлений коррупции в сфере жилищного строительства, и всевозможные взятки и «откаты» в итоге закладываются в конечную цену.

Опрос провел Андрей ГУЛЮТИН

Анастасия Малахова, Новые Известия , 22.02.2006

| | Поделиться