Личный опыт продажи помещения в Санкт-Петербурге и сложности кадастрового учета подробнее в статье.

В сентябре 2013 года мы решили продать одно из своих коммерческих помещений в Приморском районе Санкт-Петербурга (часть производственного здания). Для этого обратились к агентам, которые подбирали покупателя для нашей недвижимости. Клиент нашелся быстро. Оплатить собирался всю сумму наличными. Почти сразу мы стали проверять документы на помещение, которые были у нас на руках.

Дело в том, что покупали его в 2011 году. Не очень давно. Имели свидетельство на собственность, технический паспорт, заранее заказали справку из ЕГРП по рекомендации агента. Все было готово для сделки.

Агенты составили договор купли-продажи. Оплату покупатель настоял провести через банковскую ячейку после регистрации сделки. Документы подавали в УФРС представители от агентов, т.к. они курировали сделку.

Подали в октябре 2013 года. В конце ноября нам сообщили о приостановке регистрации договора купли-продажи «из-за отсутствия в кадастровом учете изменений объекта».

Мы не поняли, о чем речь, обратились с вопросами к агентам, которые полностью отвечали за чистоту сделки. На это нам представили документальный отказ из Росреестра и сказали, что с такими ситуациями агентство недвижимости не сталкивалось, в чем дело – не представляет…

Мы - маленькая производственная компания. Куда идти и к кому обратиться в этом вопросе представления не имели. Решили пойти в юридическую консультацию поближе к нашему офису (в Выборгском районе).

Пришли по записи. Принимал адвокат. Как следовало из его многочисленных грамот и благодарностей - специалист в жилищном и гражданском законодательстве. Он просмотрел наши документы, приостановку в регистрации… Открыл «Консультант»… После 10 минут прочтения законов о регистрации недвижимости, адвокат нам сказал, что кадастровым учетом занимается ПИБ. Обратиться за разъяснениями нам лучше к ним. Может и он заняться этим вопросом, но тогда его услуги будут включать стоимость сопровождения сделки с недвижимостью (то же, за что мы уже оплатили агентам) и составят 5% от стоимости объекта. В нашем случае – сумма непосильная. Тем более, что оплата вперед. Сроки устранения проблемы нам никто не гарантировал, как и сам результат. Оплатили консультацию. Звоним в ПИБ Приморского района…

Дозвонились, наверное, с 10-го раза… Нам ответил секретарь. Спрашиваем: «Получили приостановку в регистрации договора купли-продажи помещения из-за неучтенных изменений в кадастре. Что делать?» Секретарь ответил, что не знает, о чем речь. Переключила на специалиста. Ответ специалиста нас немного шокировал:

«Ну да – такое возможно. С первого января 2013 года кадастровый учет ведет кадастровая палата. Мы теперь этими делами не занимаемся. А в вашем помещении, наверное, какие-то изменения были… может перепланировка? Выясните и перезвоните.»

Сравнили технический паспорт с тем, что имели. И правда – одной гипсокартонной перегородки в помещении не хватает.

Звоним в ПИБ снова… Ответил видимо уже другой специалист:

«О чем вы там разговаривали я не знаю. Если есть перепланировка – надо вносить изменения. Делайте Технический план. Идите в кадастровую палату.»

Спрашиваем:

«А как и кто делает этот технический план, сколько времени, сколько стоит???»

Нам отвечают:

«Можем мы, можете и не у нас заказывать… по срокам, ну не знаю, все от площади зависит… если комерция – то дней 20… рабочих. Стоимость не могу сказать. Придете – рассчитаем…»

Да… исчерпывающая информация. Ждать столько времени мы не могли – приостановка была выдана на месяц.

Стали мониторить Интернет в поиске организаций, которые готовят Технические планы. Нашли несколько, где внятно смогли ответить, что такое Технический план.

Приехали в первую. Находится в центре города. Занимается межеванием земли, но может подготовить технический план помещения. Т.к. работает только по области, стоимость на город выше. Сроки подготовки технического плана по нашей площади «где-то неделя». Кадастровым учетом не занимаются. «Это лучше к другим обратиться…» Стоимость: «точно не знаем, около 120 000 рублей выйдет».

Информация получена. Решили пойти к другим. После посещения геодезистов получили некоторую информацию о порядке кадастрового учета и сути нашей проблемы. В том числе – о том, что сейчас кадастр работает по 221 ФЗ.

Приходим к юристам, которые вроде занимаются кадастровым учетом. Большая фирма. Занимается «всем». На консультации сказали, что кадастровый учет ведет ПИБ, что нужно заказать кадастровый паспорт – вызвать инженера из ПИБа для обмера помещения и подготовки паспорта. Назвали законы, которые как мы уже тогда знали, сейчас не действуют. За всю работу выставили стоимость 50 000 рублей.«Стоимость изготовления кадастрового паспорта – отдельно».

Разочарованы были всем – и тем, что если через инженеров делать – то очень дорого: отдельно технический план, отдельно – учет. Если к юристам – то вообще не понятно, чем закончиться наше дело, когда им будут заниматься люди, которые даже не знают новых законов… И время потеряли кучу – на все встречи потратили не меньше 10 дней…

Подняли все фирмы, в которые звонили с самого начала. Среди них была «Смарт Вэй». Небольшая юридическая форма, специалисты в области недвижимости. Посмотрели адрес – находится на соседней улице от нашего офиса.

Позвонили. Нам ответил как раз нужный сотрудник. Опросил по предмету проблемы. Предложил прислать всю информацию по сделке и объекту на электронку для расчетов коммерческого предложения.

Ну вот – и здесь провал, подумали мы и уже отчаялись. Когда просят прислать на электронку – ответ маловероятен. Но выбора у нас не было. Написали письмо, прикрепили документы, отправили в 14.00.

В 15.00 получили обратное письмо. В коммерческом предложении были ответы на все наши вопросы:

Почему нам отказал Росреестр со ссылками на актуальные законы.

Что нужно сделать, чтобы поставить изменения на кадастровый учет.

Что такое Технический план объекта, как он выглядит.

Сроки изготовления Технического плана в компании «Смарт Вэй» - у них всего 2 рабочих дня вышло.

Сроки кадастрового учета изменений в кадастровой палате – официальные и по практике специалистов этой фирмы.

Стоимость всех услуг «под ключ» (она, кстати, оказалась меньше, чем нам предложили инженеры из первой фирмы, здесь можно узнать цену -http://smway.ru/nedvizhimost/kadastr/).

Сначала обрадовались, а потом насторожились… Почему из всех, к кому мы обратились нам полностью готова помочь только одна фирма? Может это только на словах все так гладко и без проблем? Деньги возьмут и все?

Перезвонили в «Смарт Вэй» и выяснили на счет оплаты. Оказалось, что ребята работают по договорам с заказчиками. Оплата безналом и 50/50 – после заключения договора и после получения кадастрового учета. Нам показался этот способ сотрудничества довольно надежным. Решили заказывать у них. Тем более выбора у нас особо не было.

До конца приостановки на момент заказа услуги (заключения договора) оставалось 19 дней. Как нам сказали, по закону с первого октября срок кадастрового учета 18 календарных дней. Плюс – подготовка технического плана 2 дня. Когда подписывали договор, договорились о том, что технический план подготовят за сутки.

Сразу же выписали нотариальную доверенность на сотрудника юр. фирмы для похода в кадастровую палату с нашими документами. Нас предупредили, что в сроки приостановки мы не уложимся – слишком много времени потеряно. Ничего не поделать – сами виноваты. Решили продлять приостановку.

В «Смарт Вэй», что нас очень удивило, настолько прониклись нашей проблемой, что на некоторые нюансы закрыли глаза. К примеру, работу по техническому плану начали еще до получения денег от нас. Мы просто отправили им платежку из своего банк-клиента.

Все было сделано так как обещали: технический план подготовили за сутки, сразу подали документы в кадастровую палату.С момента встречи при подписании договора до получения готового заказа мы вообще не участвовали в процессе. Все сделали юристы «Смарт Вэй».

Правда, в сроки приостановки мы не уложились – долго искали нужную фирму, и кадастровая палата вместо обещанных 18 дней ставила на учет наше помещение 25 дней.

Тем не менее, постановку на учет мы получили до Нового года. Сразу же возобновили регистрацию договора купли-продажи. В начале февраля наш договор был зарегистрирован. Мы получили свои деньги за объект довольно быстро – за один день после предоставления документов в банк.

Так что самым длительным и сложным для нас вопросом в сделке стал кадастровый учет. Если с регистрацией договора на недвижимость все более-менее понятно – сроки с законными не совпадают, но хотя бы известно куда идти… То вот кадастровый учет – это настоящая загадка для собственников недвижимости. Документы, которые раньше входили в набор правоустанавливающих, сейчас изменились. Правила учета объектов кадастре регулярно меняются новыми законами. Обычным собственникам объектов некогда, да и не за чем вникать в эти тонкости. Специалистов, которые могут помочь и подсказать – крайне мало в нашем городе. А государственные органы работают по старым принципам…

Хорошо, что есть такие компании, которые берут на себя все проблемы с недвижимостью и приводят документы собственников в порядок. Если бы не их работа – мы, наверное, еще не один месяц искали способы продать свое помещение и сделать кадастровый учет на него.