Сегодня городское правительство должно утвердить сроки и процедуру подготовки Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга -- очередного местного градостроительного закона, регламентирующего вопросы реализации нового Генплана и имеющего принципиальное значение для участников строительного рынка. Ожидается, что правительство примет документ в июне, а осенью после обязательных публичных слушаний он будет внесен для утверждения в ЗакС.
Разработка Правил землепользования и застройки -- ключевой этап реализации нового Генплана, вступившего в силу в начале нынешнего года. В Петербурге до сих пор действуют Правила застройки, принятые в 1989 году, которые в основном касаются процедуры согласований проектно-строительной документации. Согласно Градостроительному кодексу новые Правила должны также содержать подробную расшифровку определенных Генпланом градостроительных зон (какие объекты и на каких условиях могут в них находиться) и регламенты их застройки, в том числе предельные высотные параметры и режимы использования. По словам главного архитектора Александра Викторова, документ "развивает и углубляет Генплан с точки зрения зонирования, нормативов и регламентов конкретных территорий".
По мнению Владимира Аврутина, заместителя гендиректора НИПИграда (разработчика Генплана и Правил застройки), главная цель разработки нового документа -- "упростить и формализовать правила игры на градостроительном рынке". Сегодня большинство строительных проектов реализуются на основании временных регламентов застройки (ВРЗ), которые разрабатываются проектными организациями для конкретных участков строительства по заказу самих застройщиков и утверждаются чиновниками. Что, естественно, не способствует прозрачности правил игры на рынке. Правила застройки, в отличие от ВРЗ, разрабатываются по заказу Смольного за счет городского бюджета и выносятся на публичное обсуждение -- после их вступления в силу ВРЗ больше не понадобятся. Одновременно город получит исчерпывающий перечень объектов для каждой градостроительной зоны, которые могут быть построены либо без дополнительного обсуждения (в основном это касается внутренней инфраструктуры), либо "с оговорками", принимаемыми в порядке строго утвержденной процедуры.
Наиболее важное значение документ будет иметь для мелких и средних игроков строительного рынка, которые, в отличие от стратегических инвесторов уровня Toyota или "Газпрома", не могут рассчитывать на индивидуальный подход со стороны руководства Смольного. В частности, любой девелопер или частный предприниматель сможет по включенной в Правила карте градостроительного зонирования заранее определить возможность размещения в той или иной зоне различных объектов, в том числе жилья и предприятий мелкого бизнеса.
Наиболее дискуссионной частью будущих правил остается высотный регламент, который должен будет заменить действующий документ, разработанный два года назад комитетом по градостроительству и архитектуре совместно с комитетом по государственному использованию и охране памятников. По данным Ъ, новый высотный регламент может содержать не столь жесткие ограничения по высоте в зонах, прилегающих к центру города, в чем, как уже не раз писал Ъ, заинтересованы "Газпром", намеренный возвести небоскреб для своего офиса напротив Смольного, на другом берегу Невы, и Внешторгбанк, выступающий инвестором застройки набережной Европы напротив Пушкинского дома. По информации Ъ, предварительный вариант высотного регламента, разработанный НИЦ "Бюро Генплана", был подготовлен еще до эпохального "Газпром-сити", и теперь придется срочно вносить в него коррективы с учетом новых реалий. По словам Александра Викторова, в центре города ограничения по высоте останутся прежними, а по мере удаления от него высота в среднем будет повышаться, при этом "в узловых точках могут появиться высотные доминанты, которые будут определяться отдельно".
Не менее важной проблемой остается отсутствие регламентов по ограничительным режимам для различных охранных зон (в первую очередь -- зон культурного наследия). А для природоохранных зон до сих пор четко не определены границы -- например, это касается Юнтоловского заповедника и ряда других ценных территорий, в том числе в Курортном районе, недалеко от которых город уже выделил промышленную зону Каменка, где будет построен завод Nissan. |
